合力胜装饰侯林谈地产精装修的难点与风险规避方法

福州合力胜装饰工程设计有限公司总经理助理侯林接受媒体采访

　　席卷北方的“全装修”也好，南方热火朝天的“批量装修”也好，只是精装修的不同叫法，无不表明在需求与潜在需求的扩增中，精装修时代发展迅猛，市场需求极大。面对这万亿级市场，如何才能占据一席之地，是诸多企业正在思考并积极探索的方向。福州合力胜装饰工程设计有限公司(简称：合力胜)作为一个年轻的施工企业，是当之无愧的行业黑马。

　　一、如何做到一期交房286套全程0投诉?

　　在整个福建省装饰企业中，合力胜算是一个比较年轻的公司，自成立至今4年来一直专注地产精装修领域，近两年交房量达到8千多套。大家都知道，对精装房来讲，交付是最大的难题，但我们的一次交房：一期顺利交房286套全程0投诉，刷新福州近两年精装房交付情况的记录，为行业树立了新的标杆。

　　原因有以下四点：

　　1、基因好。首先是我们是由一批热爱装饰、在业内有经验的同仁一起组成的团队，来共同做有兴趣的事。另一方面是合力胜成立至今一直定位以服务地产为主，所以我们更懂地产公司，知道地产集团的痛点和兴趣点在哪儿。

　　2、计划先行，风险前置。行成于思，合力胜在正式施工之前会将所有因素考虑周全，正如工程中标也是基于我们的设计方案、投标书做得细致而严谨，与一些纸上谈兵的设计不同的是，我们的设计是自己的设计公司——半分设计。在设计前端就综合项目研发及施工管理人员的信息和资料形成匹配度极高的设计方案，可以保证落地的可行性;而工程施工，基于我们拥有一套完备的标准化施工流程;在深化设计的前端，全部做好集中化加工、标准化施工，比如一面墙的装修，工人拿到的是面单，就是一张表格，这个表格中每块砖的模数板块都标得很详细，对应物料就在旁边“唾手可得”，现场新增物料的情况非常少。将所有风险前置，标准化施工，不仅能降低时间成本、人工成本其他成本也会降低。

　　3、合理管控。在批量精装修市场，地产公司采购一般通过自身集采的体系和资源、选择物料，装饰施工企业未来竞争优势越来越多地集中体现在工程管控方面。

　　那么，施工企业竞争的是什么?中国是一个劳动力大国，但是技术工程量会越来越少，所以竞争的就是最基础的人力资源。合力胜在成立之初就有两个原则，一个是不挂靠，一个不转包，全是自己的工人，自己的团队在做，全国各地的工程都由总部分派的项目经理执行。公司现有的管理人员200多名，平均年龄在32.5岁，管理人员全都是公司统一输出，统一标准培养。

　　4、双重交付。我们的交付不单是对地产公司，也对小业主。我们都知道这两者验收的标准是不一样，小业主群体对细节的关注点可能完全不一样，体验感也不同。

　　刚才在会场听了几位大佬的探讨，我也发表一些个人的观点，未来的全装修不是设计的艺术，也不是大师的艺术，而是生活的艺术。这也契合我们的一些理念，所以，在整个项目开工前，我们会先做出样板间。样板完工之后，我们会邀请这个项目的大部分的业主到现场验收、挑缺点，每采纳一处合理性建议，均会给予一定的物质奖励。

　　二、如何把控南北方的装饰施工，做到因地制宜?

　　南北方人们文化差异非常大，生活环境和习惯也有所差别，但地理位置、气候条件等才是影响装饰施工的关键因素，主要体现在南方雨季长及北方的冬季施工。针对特殊节气我们会提前落实劳务、材料及机具等计划，做出差异性的施工组织方案。在这方面合力胜有前瞻考虑：

　　北方冬季施工方面，针对工程实际的进度和特点，对工序统筹安排，在内部标准的指导下，因时调整工序，确保质量和进度;在可安排的情况下，尽可能在结冰前完成泥水类湿作业;对于冬季紧缺的材料提前采购入场储备;做好临时供水管道的保温防冻工作以及做好室内临时增温措施，确保室内的环境温度适合作业开展等等。

　　南方夏季的高温多雨状态给施工也造成了很大困难，我们一般先从地面着手，堵严各种空洞、板缝，防止向下漏水，并封好窗井口、电梯井口，在各楼层间做好挡水埂;安装好的门窗，由专人管理，及时关闭并插销，防止风雨损坏;对于石膏板、木制品及各类配件，在运输和存放的过程中严禁雨淋和受潮，以防止浸水或生锈，变性造成安全隐患等。

　　不得不提的是在特殊条件下施工，安全防范依然是各项工作的重中之重。

　　除此之外，在前期商务交涉阶段，我们也会把不利于施工的工期与甲方进行沟通，制定预案，避免造成因气候条件等客观因素导致的质量及工期等问题。

　　三、如何降低精装修施工管控风险?

　　1、前置在设计环节

　　2015年5月，我们在上海成立了设计公司，把诸如南北方文化差异此类的考虑都前置在设计环节，作为设计施工一体化企业，我们的设计与施工紧密联合，设计师与工程线上的管理人员会深入沟通，专业互补，以保证我们递交的设计标书、拿到的施工图纸不只是“浮于纸上”而是可以落地开花，成为满足人们需求的生活品。近几年也成了惯例，大部分地产公司会邀请国内知名的设计师做设计，之后再去招标施工企业，最终中标的施工企业拿着标准图进行施工。

　　2、标准化施工

　　针对项目管控，我们首先做到标准先行，在已有的标准下对于施工管理人员进行培训考核。因为前期的工作已经相对完善，项目经理按照标准去实施就可以，不需要大量的现场变革。我们的项目经理都是技术型人才，大多是出身专业院校，经过公司一系列强化的培训之后，他们对国家标准、企业规范及具体施工图都有准确而清晰的认知，举个例子，看到执行标准之后他就知道马桶安装的时候左右间距、前后间距，开关、面板安装的上下误差……

　　3、敞开式管理

　　合力胜打破行业内绝大部分企业封闭式的管控方式，采用敞开式。小业主也好，甲方的管理人员也好，甚至是装饰施工同行的都可以去参观，我们从来不规避。这样无形之中增加了现场管理成本，但是也给增加了很多规避不完美的机会。因为业主或甲方在参观中，会切实体验到自己的需求是否得到满足，及时提出，合理修正，这样规避了项目最后完工交付可能出现的缺点。这与我们提倡的双重交付、提前验收异曲同工。

　　另外，装饰施工工程物料采购的三种模式：纯甲供、甲定乙供、纯乙供，而我们偏向于第二种，甲方选定之后由我们来实际操作——采购、安装和实施，这样在交涉过程中会更好地管控整个工序。目前我们正在施工项目位于福州市中心一高端楼盘精装修，就是采用的这种模式，并且收效甚好。地产公司针对精装修工程体系管控、建筑安装等专业环节偏弱，同时，如果所有的物料都是甲方分包或甲方自己采购，现场物料会产生量大难点：第一个是损耗，第二个产品保护，这样责权不明，容易产生不必要的争议。而在甲定乙供中，地产公司权责转接，施工企业相当于是精装总包单位，有助于其对项目进行统一管控。

　　秉承“匠造装饰新典范”的企业使命，专注地产精装修领域，目前合力胜装饰创造了“一期交房286套全程0投诉”的福州新记录，并在众多方案中脱颖而出中标福州市人才公寓项目，也与建发、首开、中梁、万科等地产公司建立良好的合作关系。未来，合力胜将继续心怀匠心，继续前行，探索并深耕地产批量精装修领域。